Da teoria geral aos novos direitos


Posicionamento STJ no Resp 181.9075



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Posicionamento STJ no Resp 181.9075

A recente decisão do STJ no Resp. 181.9075 que versa sobre o caso de airbnb, iniciou-se no TJ/RS. O caso trata da proprietária a qual locou unidades residenciais a diversas pessoas ao mesmo tempo, com similaridade a um hostel (Processo n° 001/1.14.0135112-4).

A Parte Autora que é o condomínio alega em sua inicial que a Ré pratica o serviço de hospedagem mediante quantia paga, com direito à internet e lavanderia, e com isso, viola o art. 4° da Convenção o qual estipula o caráter residencial do condomínio (Processo n° 001/1.14.0135112-4).

O juiz Fernando Antônio Jardim Porto da 11ª Vara Cível do Foro do Centro da Comarca de Porto Alegre julgou procedentes os pedidos da inicial9. Seus fundamentos se basearam no fato de que o negócio jurídico realizado pela Ré com os hóspedes não se






ocupante de unidade, como prevê expressamente o art. 9, da Lei 4.591/1964. A prática da locação em plataformas online é voltada para fins comerciais, por meio do qual o proprietário, na qualidade de locatário oferece a hospedagem em troca de remuneração paga pelo hóspede, que pode ficar hospedado, e não residindo, no imóvel no período acordado com o locatário. Trata-se, portanto, de espécie de hospedagem semelhante à pensão ou no hotel, em caráter diverso do residencial. Ao divulgar o imóvel para locação nas plataformas citadas acima, a autora descaracterizou a finalidade residencial da unidade condominial. Apelação desprovida, com observação ( TJSP; Apelação Cível 1023949-80.2017.8.26.0506;Relator: Lino Machado; Órgão Julgador: 30ª Câmara de Direito Privado; 08/06/2020).

“Condomínio edilício. Ação anulatória de decisão de assembleia c/c obrigação de não fazer com pedido de tutela de urgência. Demanda de condômino em face de condomínio. Arguição de que foram editadas regras internas que inviabilizam a locação por temporada das unidades autônomas. Sentença de improcedência mantida. Locação por curtos períodos, através de airbnb ou outro sistema, caracterizam serviço de pensão

/ hotelaria, finalidade comercial previsão na convenção condominial e no regulamento interno de uso exclusivamente residencial. Recurso não provido. A assembleia extraordinária decidiu sobre a proibição de locação por temporada, pois a Convenção Condominial e o Regulamento Interno já previam que o uso do imóvel é exclusivamente residencial. Essa nova modalidade de locação adotada pela autora por períodos muitos curtos de tempo, não pode ser considerada como locação por temporada comum, pois se assemelha à finalidade hoteleira, ou de pensão com cunho comercial. Geralmente é feita por meio de aplicativo airbnb, booking entre outros, e tem violado o direito dos outros moradores ante os inconvenientes causados. Improcedência da ação mantida” ( TJSP; Apelação Cível 1004594-06.2019.8.26.0477; Relator: Paulo Ayrosa; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; 13/08/2020).


9 “FACE AO EXPOSTO, JULGO PROCEDENTE a ação movida por CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO COORIGHA contra MÔNICA DUTCZAK e GYAN CELAH DOS SANTOS para impor aos réus a obrigação de fazer consistente na abstenção pelos requeridos de exercer a atividade de alojamento e/ou hospedagem nas unidades 205 e 303, mediante locação de quartos e prestação de serviços, sem prejuízo da locação das mesmas unidades para fins residenciais e nos moldes da legislação pertinente, no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de multa diária de R$. 200,00 por ocupante. Arcarão os demandados com o pagamento das custas “pro rata” e honorários do procurador do autor que fixo, em desfavor de cada demandado, em 20% do valor da causa corrigido monetariamente pela variação do IGP-m/FGV desde o ajuizamento da ação até o efetivado pagamento, resultado a ser acrescido de juros de mora de 12% ao ano a contar do trânsito em julgado, na forma do art. 85, § 2º, do CPC, considerando a relativa complexidade da demanda, seu tempo de tramitação e trabalho desenvolvido (Processo n° 001/1.14.0135112- 4.29/06/2017).

amolda à locação residencial, conforme art. 4710 ou mesmo à locação por temporada, art. 48, Lei 8.245/91, pois tem o prazo de 90 dias e o oferecimento de serviços não está incluído no rol de direitos e deveres do locatário e do locador11 (Processo n° 001/1.14.0135112-4).







10 Art. 47 “Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel”.

11 “Art. 22. O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;



III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

  1. - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

  2. - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por estes pagas, vedada a quitação genérica; VII - pagar as taxas de administração imobiliária se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

  1. - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

  2. - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

  3. - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

  1. obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

  2. pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

  3. obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

  4. indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

  5. instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

  6. despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

  7. constituição de fundo de reserva. Art. 23. O locatário é obrigado a:

  1. - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

  2. - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

  3. - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

  4. - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

  5. - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

  6. - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

  7. - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário; VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

  1. - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

  2. - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos; XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;

XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

O douto juízo confirmou o entendimento de contrato de hospedagem por ser uma relação jurídica atípica, que afeta tanto a seara administrativa como a tributária12. E o condomínio tem como objetivo a preservação da finalidade residencial estrita da unidade condominial (Processo n° 001/1.14.0135112-4).

A parte ré irresignada com a sentença, que julgou procedentes os pedidos da parte autora, apelou para a 19ª Câmara do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul. O relator da apelação o Desembargador Marco Antônio Ângelo votou por negar provimento à apelação. E os demais desembargadores presentes Mylene Maria Michel (Presidente) e Eduardo João Lima Costa acompanharam o voto13 do relator (Processo n° 70078971447).



§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:



  1. salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

  2. consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

  3. limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

  4. manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;

  5. manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinado à prática de esportes e lazer;

  6. manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

  7. pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

  8. rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

  9. reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

§ 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.

§ 3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.

Art. 24. Nos imóveis utilizados como habitação coletiva multifamiliar, os locatários ou sublocatários poderão depositar judicialmente o aluguel e encargos se a construção for considerada em condições precárias pelo Poder Público.

§ 1º O levantamento dos depósitos somente será deferido com a comunicação, pela autoridade pública, da regularização do imóvel.

§ 2º Os locatários ou sublocatários que deixarem o imóvel estarão desobrigados do aluguel durante a execução das obras necessárias à regularização.

§ 3º Os depósitos efetuados em juízo pelos locatários e sublocatários poderão ser levantados, mediante ordem judicial, para realização das obras ou serviços necessários à regularização do imóvel” ( Lei 8.245/91).



12 “DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. DISCUSSÃO SOBRE INCIDÊNCIA DE ISSQN. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA. CONTRATO DE HOSPEDAGEM. NATUREZA. LOCAÇÃO DE SERVIÇOS. A hospedagem, diferentemente da locação, pressupõe serviço; além da cessão de espaço em um bem imóvel e o uso de móveis, engloba um conjunto organizado de tarefas que vão desde a portaria e segurança, até a limpeza e arrumação do cômodo, troca de toalhas e de roupa de cama, serviços prestados pelo hospedeiro. Portanto, a atividade relacionada à hospedagem, que a Apelante tem como objeto social, submete-se a tributação por ISSQN seja por sua especial característica, a pressupor prestação de serviço como atividade preponderante, seja por constar expressamente da Lista Anexa às Leis Complementares mencionadas. Apelo desprovido. Unânime. (Apelação Cível Nº 70030257174, Vigésima Primeira Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Genaro José Baroni Borges, Julgado em 02/09/2009)”.

13 “Vistos, relatados e discutidos os autos. Acordam os Desembargadores integrantes da Décima Nona Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado, à unanimidade, em negar provimento à apelação. Custas

Após o julgamento da apelação, a parte ré interpôs recurso especial de n° 70078971447 e Agravo em Recurso Especial n° 70079869434.

A recorrente interpôs Resp14 n° 181.9075 cujo relator foi o Min. Luis Felipe Salomão, que foi processado e julgado pela 4ª Turma do STJ15·, foi conhecido o recurso, mas não provido por sua maioria. Entendendo que o condomínio pode proibir locações via airbnb.



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